Absetzung für Abnutzung- Darum lohnen sich Immobilien

Absetzung für Abnutzung
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Wenn du eine Immobilie als Kapitalanlage erwirbst, bekommst du nicht nur Mieteinnahmen, sondern durch die Absetzung für Abnutzung (kurz afa) profitierst du zudem durch Steuervergünstigungen. Dies motivierte mich als Anleger, mir abgesehen von Aktien, ein Haus als Kapitalanlage zu bauen.
Durch den Kauf und der anschließenden Vermietung einer Immobilie erschaffst du Wohnraum. Dies möchte der Staat fördern.
Hier kommt die Absetzung für Abnutzung ins Spiel. Doch was genau ist die Absetzung für Abnutzung?
Die Afa erlaubt dir, teure Güter auf mehrere Jahre Steuermindernd geltend zu machen. Wenn du Anschaffungen hast, die du für deine Arbeit benötigst, kannst du egal ob Gewerbetreibender oder Angestellter, diese bis zu einem Nettopreis von 800€ (Brutto 952€)  für das Jahr an dem du die  Anschaffung getätigt hast absetzen.
Sollte der Anschaffungspreis höher liegen, musst du diesen auf mehrere Jahre verteilt absetzen. Das Finanzamt möchte, dass du die Anschaffung über die Nutzungsdauer hinweg abschreibst, sodass du jedes Jahr den Wertverlust geltend machen kannst. Wie hoch die übliche Nutzungsdauer ist, legt das Finanzamt fest. Bei Computer, Laptop und Tablets liegt dieser bei 3 Jahren. Wenn du zum Beispiel ein Computer für 1200€ kaufst, kannst du diesen über 3 Jahre verteilt absetzen. Somit hast du eine Steuervergünstigung von 400€ für jedes Jahr verteilt.
Wie hoch die Absetzung für Abnutzung für andere Güter ist, kannst du beim Bundesfinanzministerium nachlesen.

Wie hoch ist die Afa bei Immobilien?

Nach dem Kauf von Immobilien, kannst du den Kaufpreis zu 2% pro Jahr absetzen. Dies Absetzdauer beträgt bei Immobilien also 50 Jahre. Die lange Dauer kommt daher, weil Immobilien Wertbeständig sind und nur einen minimalen Wertverlust aufweisen.
Wenn du Beispielweise Anschaffungs- und Herstellungskosten von 300.000€ hattest, kannst du Jährlich 2 % davon abschreiben. Das wären 6000€ im Jahr bzw 500€ im Monat, die du abschreiben kannst.

Anschaffungs- und Herstellungskosten

Abschreibungsbetrag pro Jahr

Abschreibungsbetrag pro Monat

300.000 Euro

6.000 Euro

500 Euro

450.000 Euro

9.000 Euro

750 Euro

600.000 Euro

12.000 Euro

1.000 Euro

750.000 Euro

15.000 Euro

1.250 Euro

Dies gilt nur für Immobilien die du vermietest!
Eine Immobilie die du selbst bewohnst, sieht das Finanzamt als Privatvergnügen. Darauf gibt es keine afa und kaum Steuervergünstigungen. Bei selbstgenutzten Immobilien kannst du lediglich Handwerkerkosten über Haushaltsnahe Dienstleistungen absetzen.

Was zählt zum Kaufpreis der Immobilie?

Das Grundstück wird nicht abgeschrieben!
Durch die Absetzung für Abnutzung kann nur das Gebäude abgeschrieben werden. Das Grundstück jedoch nicht. Das Finanzamt argumentiert damit, dass das Grundstück nicht an Wert verlieren kann. Das Haus wird abgenutzt und muss nach einigen Jahren renoviert und wieder Instand gesetzt werden. Beim Grundstück ist dies nicht der Fall.
Der Grundstückspreis muss vom Kaufpreis abgezogen werden.
Weitere Kosten, die du zum Kaufpreis dazugehören werden zum Kaufpreis dazu addiert und als Gesamter Abschreibungswert gesehen. Die häufigsten Kosten die du beim Immobilienkauf abschreiben kannst, sind:

Anschaffungskosten und -nebenkosten

  • Kaufpreis der Immobilie
  • Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrages
  • Grunderwerbsteuer
  • Maklerprovision
  • Gutachterkosten
  • Gebühren des Grundbuchamtes
  • Gerichtskosten, bei Erwerb im Zwangsversteigerungsverfahren
  • Sofort Abzugsfähige Kosten

    Nicht direkt mit dem Gebäude zusammenhängende Kosten zählen nicht zu den zu den absetzbaren Anschaffungskosten. Diese sind sofort abziehbare Werbungskosten, die im selben Jahr in dem sie anfallen, in der Steuerklärung angegeben werden müssen und für das geltende Jahr Steuermindernd berücksichtigt werden.

    Zu diesen kosten gehören:

  • Notar und Grundbuchgebühren, die mit der Eintragung der Grundschuld in Zusammenhang stehen
  • Fahrtkosten, im Zusammenhang mit der erworbenen Immobilie
  • Wieso die Afa so ein wichtiges Mittel beim Haus als Kapitalanlage ist, zeige ich dir an diesem Beispiel.
    Afa_Beispiel
    Tim seine Mieteinnahmen betragen 15000€ im Jahr. Diese sind für gewöhnlich mit seinem individuellen Einkommenssteuersatz zu versteuern. Die Ausgaben werden den Einnahmen gegen gerechnet. Ohne die Abschreibung würden die Ausgaben bei 2300€ im Jahr liegen.
    So müsste Tim 12700€ mit seinem Einkommenssteuersatz versteuern. Dieser liegt bei ihm bei 42%. 
    Das wären 5334€ die Tim am Ende des Jahres nachzuzahlen hätte.
    Wenn wir die Afa von 8000€ zu den 12700€ gegenrechnen, bleibt Tim nur noch ein zu versteuerndes Einkommen von 4700€.
    Tim hätte lediglich 2209€ ans Fiskus zu zahlen.
    Dies ist ein Unterschied von 3125€ pro Jahr!
    In der gesamten Abschreibedauer von 50 Jahren würde dies 156.250€ ausmachen.

    Vorsicht: Steuernachteil bei Sanierung nach Kauf

    Wenn du eine Immobilie nach dem Kauf Renovieren und dann vermieten möchtest, musst du eines beachten:
    Du darfst die ersten 3 Jahre nach dem Kauf der Immobilie nur 15% (Netto) des Anschaffungspreises  in eine Renovierung investieren. Dann darfst du diese Renovierungskosten für das Jahr an dem du die Instandhaltung getätigt hast, absetzen. Sollten die Renovierungskosten 15% des Anschaffungspreises übersteigen, zählen diese für das Finanzamt zum Anschaffungspreis und du musst sie, so wie die Immobilie, über 50 Jahre verteilt absetzen.
    Wenn diese 3 Jahre um sind, kannst du soviel Geld in die Renovierung stecken wie du möchtest und kannst es im selben Jahr beim Finanzamt geltend machen.

    Sonderabschreibungen bei Immobilien

    Nicht bei jeder Immobilie gilt, dass die Absetzung für Abschreibung bei 2% liegt. Die Abschreibung kann auch höher liegen. Ich zeige dir, wann du mehr als nur 2% abschreiben kannst.

    AfA für neu geschaffenen Wohnraum

    Wer Mietwohnungen durch Neubau, Dachaufstockung oder Dachausbau schafft, profitiert zusätzlich zur Absetzung für Abnutzunga von 2% von einer Sonder-AfA in Höhe von jährlich bis zu fünf Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Diese sonder-Afa wird dir 5 Jahre lang gewährt.

    Bedingungen:

    • Es sind maximal 2000€ pro Quadratmeter absetzbar.
    • Der Bauantrag muss nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 gestellt werden.
    • Die Wohnung muss mindestens10 Jahre lang zu Wohnzwecken vermietet werden
    • Es darf nicht mehr als 3000€ pro Quadratmeter ausgegeben werden

    AfA für Altbauten

    Wenn du ein Haus kaufst, welcher vor Baujahr 1925 errichtet wurde, kannst du 2,5% auf 40 Jahre abschreiben. Hier rechnet das Finanzamt einen höheren Wertverlust ein.

    Denkmalschutz-AfA

    Käufer Denkmalgeschützter Immobilien profitieren sehr von den Renovierungen.
    Die Absetzung für Abnutzung auf den Anschaffungspreis ist hier der selbe wie bei den restlichen Immobilien. 2% für Immobilie die nach 1925 erbaut wurden und 2,5% für Immobilien, die vor 1925 entstanden sind.
    Doch bei der Renovierung gibt es hier ein großen Unterschied. Die 3 Jahres Regelung die ich oben beschrieb gilt hier ausnahmsweise nicht.
    Wer Modernisierungsarbeiten an solch einer Immobilie durchführt, kann 8 Jahre lang 9% und 4 Jahre lang 7% Steuerlich geltend machen.
    Eine Besonderheit: Wer ein Denkmalgeschütze Immobilie bewohnt, kann ebenfalls die Sanierungsarbeiten abschreiben. Hier gewährt das Finanzamt 10 Jahre lang eine Abschreibung von 9%.

    Afa für Modernisierungen

    Sanierungen können anders als Anschaffungskosten in einem kurzen Zeitraum abgeschrieben werden.
    Du kannst die Sanierungskosten in 2-5 Jahren komplett abschreiben. So hast du eine Afa von 20%-50% pro Jahr.
    Kleinere Kosten bis 4000€ können ganz abgesetzt werden.

    AfA bei gewerblichen Gebäuden

    Bei Vermietung gewerblicher Objekte geht das Finanzamt von einer schnelleren Abnutzung aus. Hier kann man 3% Absetzung für Abnutzung geltend machen. So liegt hier die Abschreibedauer bei 33 1/3 Jahren.

    Was passiert mit der Afa wenn ich die Immobilie vor Ablauf verkaufe?

    Deine Steuervorteile enden dann und für den Käufer geht die Abschreibung für Abnutzung von vorne los. So kannst du eine Immobilie 20 Jahre lang zu insgesamt 40% abgeschrieben haben, wenn die Immobilie an jemand anderen verkauft wird, kann dieser mit der Abschreibung von vorne beginnen und sein vollen Anschaffungspreis auf die Jahre verteilt absetzen.

    Was passiert mit der afa bei einer Vererbung oder Schenkung?

    In solchen Fällen wir die Absetzung für Abnutzung weitergeführt. Da kein neuer Anschaffungspreis vorhanden ist und lediglich der Besitzer wechselt, ist die Abschreibung nicht davon betroffen. Wenn der Vorbesitzer die Immobilie zu 30 Jahre lang zu 2% abgeschrieben hat, kannst du die restlichen 20 Jahre weiter 2% absetzen.
    Wichtig: Es gilt die Regelung die der Vorbesitzer hatte. Dieser kann nach einem alten Prinzip abschreiben. Beispielweise wurde vor 2006 nicht linear, sonder degressiv abgeschrieben. Darauf musst du achten!
    Wenn du Fragen hast, stelle mir diese gerne in die Kommentare! 🙂
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