Immobilien als Kapitalanlage

Sehr gerne werden Immobilien als Kapitalanlage genutzt. Dafür sprechen die niedrigen Schuldzinsen, die im Vergleich zum Aktienmarkt geringen Schwankungen der Immobilienpreise, der Hebeleffekt und die Steuerlichen Vorteile. Ich gehe auf diese einzelnen Punkte ein und erkläre dir, wieso ich aktuell drei Immobilien besitze und weshalb es nicht bei diesen dreien aufhört.

Dies gilt ausschließlich für Immobilien, die du Vermietest! Bis auf die Haushaltsnahen Dienstleistungen, die du in deiner Steuererklärung geltend machen kannst, hast du bei Privat genutzten Immobilien keine weiteren Vorteile.

Inhaltsverzeichnis

Niedrige Schuldzinsen

Wir befinden uns in einer Niedrigzinsphase. Früher waren 4-5% Schuldzinsen üblich. Ich habe Ende 2019 angefangen zu bauen und was mir damals für Zinsen von der Kfw-Banken angeboten wurden, konnte sich niemand vor 10 Jahren vorstellen. Für jede Wohnung des Mehrfamilienhauses bekam ich ein Kredit von 100.000 Euro auf 10 Jahre Zinsbindung und Zinsen in Höhe von -0,75%.

Richtig. Ich bekomme sogar Geld zurück. Die restlichen Kredite konnte ich mit 0,75% abschließen.

Die Zinsen die du zahlst, kannst du als Ausgaben von deinen Gewinnen abziehen. Der endgültige Gewinn nach Abzug aller Ausgaben ist dein zu versteuernder Betrag.

Preisstabilität

Immobilien sind bei weitem nicht so Volatil wie Aktien, Gold, Anleihen oder Krytowährungen.

Dies konnte 2020 ganz gut beobachtet werden. Im März rauschten der Dax von 13800 Punkten auf unter 9000 Punkte, der Bitcoin war weniger als 4000 Euro Wert und die Goldpreise sanken im ernsten Moment auch massiv.

Der Immobilienmarkt blieb unberührt. Wieso das so war? Ein Grund ist sicherlich, dass Immobilien Illiquide sind. Illiquide? Was das bedeutet?

Wenn du deine Aktien verkaufen möchtest, loggst du dich in dein Depot ein und verkaufst diese. Du bekommst dann das Verkaufserlös innerhalb weniger Tage auf dein Girokonto gutgeschrieben. Deswegen sind Aktien liquide.

Bei Immobilien ist das nicht so einfach. Bis ein Käufer gefunden wurde, der Notartermin zustande kommt und das Grundbuch umgeschrieben wird, kann es Monate dauern.

So hätte man selbst, wenn man gewollt hätte im Crash im März 2020 nicht so schnell seine Immobilien verkaufen können.

Hebeleffekt

Was als sehr Riskant bei Wertpapieren gilt, wird bei Immobilien als Kapitalanlage gut und gerne praktiziert. Es geht um den sogenannten Hebel.

Was bedeutet dies?

Du kaufst ein Haus für 300.000 Euro und hast 30.000 Euro, also 10% Eigenkapital. Die restlichen 270.000 Euro, also 90% kommen von der Bank. Dies ist der Fremdfinanzierte Betrag. Wenn du es klug anstellst, kannst du mit den Mieteinnahmen dein Bankkredit bedienen. So kannst du dir wieder 30.000 Euro ansparen und dir eine 2. Immobilie finanzieren.

Sofern du nicht ein sehr Erfahrener Investor bist, rate ich dir nicht Wertpapiere mit Hebeln zu handeln. Bei Aktien funktioniert das mit Hebeln nämlich so:

Du kaufst eine Aktie für 100 Euro zu einem 10 fachen Hebel. Wenn der Aktienwert sich normal um 1% erhöht, also auf 101 Euro, steigt der Wert deines Papiers auf 110 Euro. Umgekehrt aber auch. In der Coronakrise sind viele Aktien um über 30% gefallen. Dies wäre ein Totalverlust für dich.

Achtung: Habe ganz besonders bei gehebelten Immobilien immer ein Puffer, für Mietausfälle oder Reparaturen.

Steuerliche Vorteile

Es sind die Steuervorteile, die Immobilien als Kapitalanlage für viele Anleger interessant machen. Die Vorteile sind das absetzen der Werbungskosten und die Absetzung für Abnutzung (afa)

Werbungskosten

Deine Mieteinnahmen die du bekommst, musst du versteuern. So ist der Staat natürlich bestrebt, dass diese Mieteinnahmen möglichst hoch ausfallen. Zudem baut der Staat seit Jahren keine Sozialbauten mehr. Den Bau von Wohnraum überlasst man Privatanlegern. Um dies den Privatanlegern so schmackhaft wie möglich zu machen, erlaubt dir der Staat alle Kosten die im Bezug zu einer Immobilie anfallen, abzusetzen.

Was heißt das genau?

Du bekommst im Jahr 10.000 Euro Mieteinnahmen. Dein Persönlicher Steuersatz beträgt bis zu 42%. So müsstest du 4.200 Euro deiner Mieteinnahmen an das Finanzamt zahlen.

Nun kannst du jedoch die neuen Fenster als Werbungskosten absetzen. Die Fenster kosteten dich 4.000 Euro. Dies mildert dein Gewinn auf nur noch 6.000 Euro. Nun musst du am Ende des Jahres statt 10.000 Euro nur 6.000 Euro versteuern.

42% von 6.000 Euro wären 2.520 Euro.

So musst du nur 2.520 Euro, anstatt 4.200 Euro versteuern.

Einige Dinge die du bei bei Immobilien als Kapitalanlage als Werbungskosten absetzen kannst:

Kreditzinsen (Achtung nur die Zinsen, Tilgung nicht)
Instandhaltungskosten
Fahrten zur Immobilie, zu Terminen, Bauhaus etc.
Grundsteuer
Hausmeister/Hausverwaltung
Maklergebühren
Nebenkosten(Hausgeld)
Notarkosten
Versicherungsbeiträge

Selbst die Fahrtkosten zu Immobilien, die du besichtigst, aber nicht kaufst, sind absetzbar!

Absetzung für Abnutzung (Afa)

Werbungskosten schön und gut. Die größere Ersparnis bei Immobilien als Kapitalanlage hast du jedoch meist über die Afa. Diese soll den Wertverlust von Immobilien kompensieren.

Was ist die Afa?

Die Absetzung für Abschreibung erlaubt dir 50 Jahre lang jedes Jahr 2% des Kauf- bzw Errichtungspreises deiner Immobilie als Verlust geltend zu machen und somit dein zu versteuernden Gewinn zu senken.

Wieso 50 Jahre? Es wurde bestimmt, dass Häuser eine Haltedauer von 50 Jahre haben.

Ein Beispiel:

Du kaufst ein Haus für 400.000 Euro und vermietest es. Die nächsten 50 Jahre kannst du 8.000 Euro als Verlust geltend machen. Die Werbungskosten belaufen sich auf durchschnittlich 2.800 Euro. Deine Mieteinnahmen liegen bei 1.200 Euro im Monat also 14.400 Euro im Jahr. Die Zinsen belaufen sich auf 200 Euro im Monat.

Einnahmen: 14.000 Euro Mieteinnahmen

Ausgaben: 11.000 Euro

Zu versteuerndes Einkommen: 3.000 Euro

Doch nicht immer liegt die Afa bei 2%!

3 Ausnahmen gibt es:

Immobilien die älter als 1925 sind dürfen mit 2,5% abgesetzt werden.
Denkmalgeschütze Immobilien profitieren von verschieden Sonderabschreibungen.
Neubauten profitieren seit 2019 die ersten 4 Jahre jedes Jahr von einer zusätzlichen Abschreibung von 5%

Die Afa gilt nur für Immobilien. Grundstücke auf denen die Immobilien stehen, können nicht abgesetzt werden, weil diese Laut dem Staat nicht abgenutzt werden können.

Private Vorsorge

Irgendwann ist die Immobilie abbezahlt und du gehst in die Rente. Bestenfalls geschieht dies in dieser Reihenfolge. Nun zahlst du entweder keine Miete, weil du in deiner Immobilie wohnst oder du vermietest diese weiterhin und hast zusätzlich zur Rente Mieteinnahmen.

Natürlich kannst du auch über die Jahre ein ETF-Sparplan besparen oder Aktien kaufen, doch der große Vorteil bei Immobilien ist, dass du gezwungen bist, deine Immobilienkredite abzuzahlen. Es wäre nicht schlimm mal ein Monat den ETF auszusetzen oder mit dem verdienten Geld ein neues Auto, anstatt Aktien zu kaufen. Bei einem Bankdarlehen geht dies jedoch nicht. Du bist gezwungen zu “sparen”.

Ich hoffe, ich konnte dir mit diesem Beitrag Immobilien als Kapitalanlage näher bringen. Solltest du fragen haben, kannst du diese gerne in die Kommentare schreiben! 🙂