Was ist die Spekulationssteuer?
Gewinne aus Veräußerungsgeschäften sind nach §23 EstG Einkommenssteuerpflichtig. Diese besondere Art der Einkommenssteuer wird umgangssprachlich Spekulationssteuer genannt. Die Spekulationssteuer gilt für Immobilien, aber auch bei Gold, Schmuck, teure Gemälde und Oldtimer. Bei Aktien gilt seit 2009 keine Spekulationssteuer mehr. Hier greift die Abgeltungssteuer in Höhe von 25%.
Inhaltsverzeichnis
Wann fällt die Spekulationssteuer an?
Sofern Veräußerungen nach einer bestimmten Mindesthaltedauer getätigt werden, sind die Gewinne daraus nicht mehr Einkommenssteuerpflichtig.
Es gibt verschiedene Spekulationsfristen zu beachten.
Die Spekulationsfrist beträgt bei:
ein Jahr.
Freigrenze beachten:
Bei Verkäufen innerhalb eines Jahres nach Anschaffung sind Gewinne bis einschließlich 599 Euro im Jahr steuerfrei. Hier handelt es sich um eine Freigrenze, keinen Freibetrag. Gewinne ab 600 Euro sind in voller Höhe als “sonstige Einkünfte” gemäß § 22 Nr. 2 EStG mit deinem Steuersatz zu versteuern.
Anders ist es mit der Spekulationsfrist bei:
Hier gilt die Spekulationsfrist 10 Jahre.
Wenn eines von diesen 3 Fällen eintritt zahlst du keine Spekulationssteuer auf Immobilien:
Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Die Spekulationssteuer ist völlig individuell.
Zur Ermittlung deiner Spekulationssteuer gehst du wie folgt vor:
+ Du rechnest alle Anschaffungskosten zusammen. (Kaufpreis, Maklergebühren, Notarkosten,…)
+ Addierst diese mit der bisher in Anspruch genommenen Afa. (Abschreibung für Abnutzung)
– Nun ziehst du deinen Veräußerungspreis , also dein Verkaufspreis ab.
– Zudem ziehst du deine Veräußerungskosten, also kosten die beim Verkauf entstanden sind ab.
(Zu den Veräußerungskosten zählen unter anderem Renovierungskosten, Notargebühren, Vorfälligkeitsentschädigung… )
Die daraus entstehende Differenz ist dein zu versteuernder Gewinn. Diese multiplizierst du mit deinem persönlichen Steuersatz. (zum Beispiel 40%)
Nun hast du deine zu entrichtende Spekulationssteuer.
Ein Praxisbeispiel:
Kosten beim Kauf | Kosten beim Verkauf | |
Kaufpreis | 200 000€ | |
Notargebühren | 5000€ | |
Maklergebühren | 4000€ | |
Afa | 16 000€ | |
Verkaufserlös | 300 000€ | |
Renovierungskosten | 20 000€ | |
Gesamt | 225 000€ | 320 000€ |
In diesem Beispiel hätte man ein Veräußerungsgewinn von 95 000€. Bei einem Steuersatz von 40% wären das 38 000€ Steuern die man zu zahlen hätte.
Spekulationsfrist beim Erben
Wenn du ein Grundstück oder eine Immobilie erbst und beim Verkauf Spekulationssteuer vermeiden möchtest, musst du wissen, wann der Vorbesitzer das Haus oder das Grundstück gekauft hat. Ab diesem Zeitpunkt gilt auch hier die Spekulationsfrist von zehn Jahren bei Vermietungen. Sollte dieser die letzten 3 Jahre die Immobilie selbst bewohnt haben, musst du keine Spekulationssteuer zahlen.
Was sollte ich tun um der Spekulationssteuer zu entgehen?
Solltest du doch die Spekulationssteuer zahlen, gib deine Kosten an. Diese erniedrigen deinen Verkaufserlös.
Hausverkauf nicht verschweigen:
Es lohnt sich nicht, dem Finanzamt einen Hausverkauf zu verschweigen. Denn beim Kauf der Immobilie ist Grunderwerbsteuer fällig.
Spätestens ab diesem Zeitpunkt wird für das Finanzamt ersichtlich, dass Sie die Immobilie gekauft haben. Es wird sich dann ohnehin an Sie wenden, um die fälligen Steuern einzuziehen.
Einige Kosten die du angeben kannst, wären:
Sollten diese Kosten hoch genug sein, könntest du sogar der Spekulationssteuer entgehen.
Aber Achtung: Für all diese Kosten muss eine Rechnung vorliegen und du darfst keine Kosten für Eigenleistung berechnen!
Was gilt für gewerbliche Immobilienverkäufer?
Sobald du vom Finanzamt als gewerblichen Immobilienverkäufer eingestuft wirst, bist du in allen Fällen verpflichtet, Spekulationssteuer zu bezahlen. Voraussetzungen für die Einstufung als gewerblicher Verkäufer sind: Eine Gewinnerzielungsabsicht und eine große Anzahl verkaufter Immobilien in kurzer Zeit (ab drei Immobilien im Jahr).
Für Besitzer von Mehrfamilienhäusern gilt Folgendes: wer drei oder mehrere Wohnungen innerhalb eines Jahres verkauft, den veranlagt das Finanzamt zur Spekulationssteuer, da es ihn als gewerblichen Verkäufer einstuft. Also solltest du, wenn du dieser Steuer entgehen möchtest, die Immobilien im größeren zeitlichen Abständen verkaufen.
Was gilt für Immobilien im Ausland?
Wen du als Deutscher Staatsbürger eine Immobilie im Ausland verkaufst, gelten für dich die Regelungen des jeweiligen Abkommens. (Doppelbesteuerungsabkommen) Zwischen dem Land, in dem sich die Immobilie befindet und Deutschland.
Schreibe bei Fragen gerne in die Kommentare. 🙂
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